Apakah Renovasi Rumah Akan Menaikkan Besar PBB?

Selasa, 09 September 2014

Pertanyaan:

 

Dear Bapak/Ibu. Saya tinggal di komplek perumahan kelas kecil di Bekasi Utara, dan masih dalam masa KPR. Baru berjalan 6 tahun, kurang 9 tahun lagi. Saya berencana untuk merenovasi rumah tersebut dengan mendirikan bangunan baru memanfaatkan tanah kosong di belakang dan di depan bangunan awal, tetapi tidak mengubah desain bentuk bangunan awal. Apakah saya perlu mengurus IMB? Kemana institusi pertama kali yang harus saya datangi? Apakah nantinya akan ada perubahan biaya PBB untuk rumah saya? Terimakasih. Salam.

aanzblitz

  

Jawaban:

Letezia Tobing, S.H., M.Kn.

 

IMB atau Izin Mendirikan Bangunan adalah perizinan yang diberikan oleh pemerintah daerah kepada pemohon untuk membangun baru, rehabilitasi/renovasi, dan/atau memugar dalam rangka melestarikan bangunan sesuai dengan persyaratan administratif dan persyaratan teknis yang berlaku. Hal ini sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 1 angka 5 Peraturan Menteri Dalam Negeri Republik Indonesia No. 32 Tahun 2010 tentang Pedoman Pemberian Izin Mendirikan Bangunan (“Permendagri 32/2010”). Hal ini diperjelas lagi dalam Pasal 6 ayat (3) jo. Pasal 6 ayat (2) Permendagri 32/2010 yang menerangkan bahwa IMB ada 2 macam, yaitu IMB bangunan gedung dan IMB bangunan bukan gedung. Kedua IMB tersebut berupa pembangunan baru, merehabilitasi/renovasi, atau pelestarian/pemugaran.

 

Jadi pada dasarnya walaupun Anda hanya akan merenovasi rumah Anda, hal tersebut tetap memerlukan IMB.

 

Tata caranya adalah pemohon IMB mengajukan permohonan IMB kepada Bupati/Walikota (Pasal 6 ayat (1) Permendagri 32/2010).

 

Syarat permohonan IMB diatur dalam Pasal 9 Permendagri 32/2010, yaitu persyaratan dokumen administrasi dan rencana teknis.

 

Persyaratan dokumen administrasi meliputi:

a.    tanda bukti status kepemilikan hak atas tanah atau perjanjian pemanfaatan tanah;

b.    data kondisi/situasi tanah (letak/lokasi dan topografi);

c.    data pemilik bangunan;

d.    surat pernyataan bahwa tanah tidak dalam status sengketa;

e.    surat pemberitahuan pajak terhutang bumi dan bangunan (SPPT-PBB) tahun berkenaan; dan

f.     dokumen analisis mengenai dampak dan gangguan terhadap lingkungan, atau upaya pemantauan lingkungan (UPL)/upaya pengelolaan lingkungan (UKL) bagi yang terkena kewajiban.

 

Sedangkan persyaratan dokumen rencana teknis meliputi:

a.    gambar rencana/arsitektur bangunan;

b.    gambar sistem struktur;

c.    gambar sistem utilitas;

d.    perhitungan struktur dan/atau bentang struktur bangunan disertai hasil penyelidikan tanah bagi bangunan 2 (dua) lantai atau lebih;

e.    perhitungan utilitas bagi bangunan gedung bukan hunian rumah tinggal; dan

f.     data penyedia jasa perencanaan.

 

Akan tetapi, karena IMB akan Anda gunakan untuk perluasan bangunan, maka kita akan melihat lebih lanjut dalam Peraturan Daerah Kota Bekasi No. 15 Tahun 2012 tentang Retribusi Izin Mendirikan Bangunan (“Perda 15/2012”). Dalam Pasal 12 Perda 15/2012,IMB ada bermacam-macam. Jenis-jenis IMB yang diterbitkan karena keadaan tertentu terdiri dari:

a.    IMB Berjangka;

b.    IMB Pemutihan;

c.    IMB Pengganti;

d.    IMB Alih Fungsi;

e.    IMB Perluasan.

 

Karena Anda ingin memperluas bangunan rumah Anda, maka Anda akan diberikan IMB Perluasan, yaitu IMB yang diberikan terhadap bangunan yang mengalami penambahan luas dengan fungsi yang sama (Pasal 15 ayat (3) Perda 15/2012). Untuk IMB ini, ada syarat yang harus Anda lampirkan, yaitu IMB yang telah diterbitkan sebelumnya (Pasal 15 ayat (4) Perda 15/2012).

 

Selain itu, dalam Pasal 21 Peraturan Walikota Bekasi No. 49 Tahun 2012 tentang Petunjuk Pelaksanaan Peraturan Daerah No. 15 Tahun 2012 tentang Retribusi Izin Mendirikan Bangunan, disebutkan juga persyaratan-persyaratan lain dalam pemberian IMB Perluasan, yaitu:

a.    IMB asal (asli);

b.    gambar IMB asal (Asli);

c.    photokopi KTP Pemilik Bangunan;

d.    gambar konstruksi bangunan perluasan;

e.    perhitungan struktur yang dibuat oleh Ahli Bangunan yang memiliki SIPB, untuk perluasan bangunan lebih dari 2 (dua) lantai.

 

Mengenai apakah nantinya akan ada perubahan biaya Pajak Bumi dan Bangunan (“PBB”) untuk rumah Anda, kita merujuk pada pengaturan PBB dalam Undang-Undang No. 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi Dan Bangunan (“UU 12/1985”) dan peraturan yang berlaku di daerah Bekasi.

 

Karena rumah Anda di Bekasi, maka kami merujuk pada Peraturan Daerah Kota Bekasi No. 02 Tahun 2012 tentang Pajak Bumi Dan Bangunan Perdesaan Dan Perkotaan (“Perda 02/2012”). Dalam Pasal 1 angka 10 Perda 02/2012, dijelaskan bahwa Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.

 

Bumi adalah permukaan bumi yang meliputi tanah dan perairan pedalaman serta laut wilayah Kota Bekasi (Pasal 1 angka 11 Perda 02/2012). Sedangkan bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan pedalaman dan/atau laut (Pasal 1 angka 12 Perda 02/2012).

 

Yang dikenakan PBB adalah bumi dan bangunan sebagaimana terdapat dalam Pasal 3 ayat (1) Perda 02/2012.Dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Obyek Pajak (“NJOP”) (Pasal 6 ayat (1) UU 12/1985 dan Pasal 6 ayat (1) Perda 02/2012).

 

NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Obyek Pajak pengganti (Pasal 1 angka 3 UU 12/1985 dan Pasal 1 angka 13 Perda 02/2012). NJOP ini meliputi NJOP tanah dan NJOP bangunan.

 

Cara menghitung PBB adalah tarif PBB dikalikan dasar pengenaan setelah dikurangi Nilai Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (“NJOPTKP”) (Pasal 7 ayat (2) Perda 02/2012). Jika dirumuskan adalah sebagai berikut:

 

tarif x (NJOP - Nilai Obyek Pajak Tidak Kena Pajak)

 

Tarif PBB berbeda-beda bergantung pada besarnya NJOP tanah dan bangunan Anda. Tarif PBB sebagaimana diatur dalam Pasal 5 Perda 02/2012 adalah sebagai berikut:

a.    sebesar 0,1 % (nol koma satu persen) untuk NJOP sampai dengan Rp. 500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah);

b.    sebesar 0,15 % (nol koma lima belas persen) untuk NJOP di atas Rp. 500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah) sampai dengan Rp. 1.000.000.000,00 (satu milyar rupiah);

c.    sebesar 0,25 % (nol koma dua lima persen) untuk NJOP di atas Rp. 1.000.000.000,00 (satu milyar rupiah).

 

Sedangkan NJOPTKP adalah batasan maksimal NJOP Bangunan yang tidak kena pajak yang ditetapkan sebesar Rp. 10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah) untuk setiap Wajib Pajak (Pasal 7 ayat (1) jo. Pasal 1 angka 14 Perda 02/2012).

 

Contoh perhitungan PBB (Penjelasan Pasal 7 ayat (2) Perda 02/2012) adalah sebagai berikut:

 

Contoh 1:

Wajib pajak A mempunyai obyek pajak berupa:

Tanah seluas 800 m2 dengan harga jual Rp. 300.000,00/m2

Bangunan seluas 400 m2 dengan nilai jual Rp. 350.000,00/m2

Taman seluas 200 m2 dengan nilai jual Rp 50.000,00/m2

Pagar sepanjang 120 m dan tinggi rata-rata pagar 1,5 m dengan nilai jual Rp. 175.000,00/m2

 

Besarnya pokok pajak yang terutang adalah sebagai berikut:

 

1.    NJOP Bumi

800 x Rp. 300.000,00 =                     Rp. 240.000.000,00

 

2.    NJOP Bangunan

a.    Rumah dan garasi

400 x Rp. 350.000 =                    Rp. 140.000.000,00

b.    Taman

200 x Rp. 50.000,00 =                  Rp. 10.000.000,00

c.    Pagar

(120 x 1,5) x Rp. 175.000,00 =      Rp. 31.500.000,00

                        -------------------------- +

Total NJOP Bangunan =                 Rp. 181.500.000,00

NJOPTKP =                                 Rp 10.000.000,00

                                                                        -------------------------- (-)

Nilai Jual Bangunan Kena Pajak =    Rp. 171.500.000,00

 

3.    Nilai Jual Obyek Pajak Kena Pajak (1 + 2) = Rp. 411.500.000,00

 

4.    Tarif pajak efektif yang ditetapkan dalam Peraturan Daerah 0,1 %

 

5.    PBB terutang

0,1 % x Rp 411.500.000,00 = Rp. 411.500,00

 

 

Contoh 2:

Wajib pajak B mempunyai obyek pajak berupa:

Tanah seluas 500 m2 dengan harga jual Rp. 1.000.000,00/m2

Bangunan seluas 200 m2 dengan nilai jual Rp. 950.000,00/m2

 

Besarnya pokok pajak yang terutang adalah sebagai berikut:

1.    NJOP Bumi

500 x Rp. 1.000.000,00 = Rp. 500.000.000,00

 

2.    NJOP Bangunan Rumah dan garasi

200 x Rp. 950.000,00 =                     Rp. 190.000.000,00

NJOPTKP =                                      Rp 10.000.000,00

                                                                        -------------------------(-)

Nilai Jual Bangunan Kena Pajak =    Rp. 180.000.000,00

 

3.    Nilai Jual Obyek Pajak Kena Pajak (1+2) = Rp. 680.000.000,00

 

4.    Tarif pajak efektif yang ditetapkan dalam Peraturan Daerah 0,15 %

 

5.    PBB terutang

0,15 % x Rp 680.000.000,00 = Rp. 1.020.000,00

 

Melihat pada pengaturan mengenai PBB dan contoh di atas terlihat bahwa jika Anda memperluas bangunan rumah Anda, maka PBB yang akan Anda bayar juga menjadi lebih besar.

 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar Hukum:

1.    Undang-Undang No. 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi Dan Bangunan sebagaimana terakhir diubah dengan Undang-Undang No. 12 Tahun 1994 tentang Perubahan Atas Undang-Undang No. 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi Dan Bangunan;

2.    Peraturan Menteri Dalam Negeri Republik Indonesia No. 32 Tahun 2010 tentang Pedoman Pemberian Izin Mendirikan Bangunan;

3.    Peraturan Daerah Kota Bekasi No. 02 Tahun 2012 tentang Pajak Bumi Dan Bangunan Perdesaan Dan Perkotaan

4.    Peraturan Daerah Kota Bekasi No. 15 Tahun 2012 tentang Retribusi Izin Mendirikan Bangunan;

5.    Peraturan Walikota Bekasi No. 49 Tahun 2012 tentang Petunjuk Pelaksanaan Peraturan Daerah No. 15 Tahun 2012 tentang Retribusi Izin Mendirikan Bangunan.

 sumber dari: Bung Pokrol

 

BERITA TERKAIT: KLINIK HUKUM, PERTANAHAN DAN PERUMAHAN