Rabu, 12 November 2014

Pertanyaan:

 

saya dan dua orang teman berencana membuat PT. Pertanyaan saya sebagai berikut : 1. Apakah bisa salah satu dari kami yang menjadi Komisaris juga terdaftar di akte perusahaan sebagai Direksi juga? 2. Apakah Komisaris (yang juga sebagai Pemegang Saham) bisa hadir dalam RUPS? Bila tidak bisa, apa solusinya? Terima kasih.

sandra3006

 

 

Jawaban:

Albert Aries, S.H., M.H.

Terima kasih atas pertanyaan anda. Ketentuan Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas (“UU PT”) menyatakan bahwa Perseroan Terbatas adalah badan hukum yang merupakan persekutuan modal, didirikan berdasarkan perjanjian, melakukan kegiatan usaha dengan modal dasar yang seluruhnya terbagi dalam saham dan memenuhi persyaratan yang ditetapkan dalam undang-undang ini serta peraturan pelaksanaannya.

 

Dari ketentuan di atas, dapat disimpulkan bahwa Perseroan Terbatas merupakan persekutuan (asosiasi) modal dan bukan seperti halnya persekutuan perdata (maatschap) dan firma (vennootshap onder firma) yang merupakan asosiasi orang.

 

Sejauh penelusuran yang kami lakukan dalam UU PT, memang tidak ada larangan bagi pemegang saham untuk merangkap jabatan baik sebagai Direksi maupun sebagai Komisaris Perseroan, kecuali apabila ada Peraturan Perundang-undangan lain menentukan sebaliknya, misalnya dalam peraturan perundang-undangan yang sifatnya lex specialis, seperti Pasal 26 Undang-Undang No. 5 Tahun 1999 tentang Larangan Praktek Monopoli dan Persaingan Usaha Tidak Sehat (“UU No. 5/1999”), Butir 3 (e) (7) Peraturan Bapepam dan LK No. III.A.3 tentang Direktur Bursa Efek, Butir 3 (e) (7) Peraturan Bapepam dan LK No. III.B.3 tentang Direktur Lembaga Kliring Dan Penjaminan, dan lain-lain. Dalam peraturan-peraturan tersebut disebutkan larangan untuk rangkap jabatan (Direksi atau Komisaris) pada perusahaan lain, bukan pada perusahaan yang sama.

 

Mencermati pertanyaan anda, kami berasumsi bahwa maksud dari pertanyaan anda adalah dalam konteks dan ciri-ciri dari Perseroan Terbatas yang “murni tertutup”, hal mana direksi dan komisaris dapat merangkap sebagai pemegang saham. Adapun ketentuan mengenai hal ini dapat kita lihat di Pasal 101 dan Pasal 116 ayat (2) UU PT yang kami kutip sebagai berikut:

 

Pasal 101 UU PT:

1)    Anggota Direksi wajib melaporkan kepada Perseroan mengenai saham yang dimiliki anggota Direksi yang bersangkutan dan/atau keluarganya dalam Perseroan dan Perseroan lain untuk selanjutnya dicatat dalam daftar khusus.

2)    Anggota Direksi yang tidak melaksanakan kewajiban sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan menimbulkan kerugian bagi Perseroan, bertanggung jawab secara pribadi atas kerugian Perseroan tersebut.

 

Pasal 116 huruf b UU PT:

Dewan Komisaris wajib melaporkan kepada Perseroan mengenai kepemilikan sahamnya dan/atau keluarganya pada Perseroan tersebut dan Perseroan lain.

 

Menjawab pertanyaan pokok anda yang menanyakan apakah Direksi dapat merangkap sebagai komisaris dan sebaliknya dalam suatu Perseroan Terbatas (vice versa), maka menurut hemat kami, hal tersebut tidak dapat dilakukan.

 

Dari definisinya dapat kita ketahui bahwa Direksi adalah Organ Perseroan yang berwenang dan bertanggung jawab penuh atas pengurusan Perseroan untuk kepentingan Perseroan (Pasal 1 angka 5 UU PT), sedangkan (Dewan) Komisaris adalah Organ Perseroan yang bertugas melakukan pengawasan secara umum dan/atau khusus sesuai dengan anggaran dasar serta memberi nasihat kepada Direksi (Pasal 1 angka 6 UU PT).

 

Sederhananya, dengan bahasa “proverbs” dapat kami simpulkan dengan pertanyaan, “Bagaimana mungkin seseorang dapat mengawasi dirinya sendiri?”. Dengan demikian, fungsi dan peranan dari kedua merupakan implementasi dari teori organ perseroan yang saling berkesinambungan dalam pelaksanaan fungsi pengurusan oleh direksi dan fungsi pengawasan dewan komisaris terhadap direksi.

 

Memang pembuat undang-undang tidak secara tegas melarang adanya rangkap jabatan antara direksi dan komisaris dalam satu perseroan, namun sekiranya, larangan rangkap jabatan direksi dan komisaris dalam suatu perseroan dapat terlihat cukup jelas di Pasal 114 ayat (5) UU PT, khususnya huruf  b dan c:

  

Anggota Dewan Komisaris tidak dapat dipertanggungjawabkan atas kerugian sebagaimana dimaksud pada ayat (3) apabila dapat membuktikan:

a.    telah melakukan pengawasan dengan itikad baik dan kehati-hatian untuk kepentingan Perseroan dan sesuai dengan maksud dan tujuan Perseroan;

b.    tidak mempunyai kepentingan pribadi baik langsung maupun tidak langsung atas tindakan pengurusan Direksi yang mengakibatkan kerugian; dan

c.    telah memberikan nasihat kepada Direksi untuk mencegah timbul atau berlanjutnya kerugian tersebut.

 

Akhir kata, kami menyimpulkan bahwa Pasal 114 ayat (2) harus dibaca dengan pengertian bahwa Dewan Komisaris tidak boleh menjalankan fungsi pengurusan dan perwakilan yang merupakan wewenang Direksi dalam suatu Perseroan Terbatas.

 

Sebagai referensi, Anda dapat membaca juga artikel Pengaturan Mengenai Jabatan Rangkap oleh Direksi dan Rangkap Jabatan Direksi dan Dewan Komisaris dalam PT.

 

Demikian yang dapat kami sampaikan. Semoga bermanfaat dan memberikan pencerahan bagi anda.

 

Dasar Hukum:

1.    Undang-Undang No. 5 Tahun 1999 tentang Larangan Praktek Monopoli dan Persaingan Usaha Tidak Sehat;

2.    Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas;

3.    Peraturan Bapepam dan LK No. III.A.3 tentang Direktur Bursa Efek;

4.    Peraturan Bapepam dan LK No. III.B.3 tentang Direktur Lembaga Kliring Dan Penjaminan.

 sumber dari: Albert Aries & Partners Law Firm

Read More

Bisakah Menjual Gedung Tempat Barang-Barang yang Dikenakan Sita Jaminan?

Senin, 12 Januari 2015

Pertanyaan:

Apakah pemilik suatu bangunan atau gedung dapat menjual atau mengosongkan bangunan atau gedungnya sementara Pengadilan Negeri telah menjatuhkan Sita Jaminan (conservatoir beslag) terhadap barang-barang penyewa yang ada di dalam bangunan atau gedung tersebut?

zulhabdi  

 

 

 

Jawaban:

Albert Aries, S.H., M.H.

Intisari:

 

Dapat saja pemilik bangunan menjual/mengosongkan bangunan tersebut. Apabila penyewa gedung sekaligus barang-barang tersebut masih kooperatif dan mau berkoordinasi dengan pemilik gedung, maka si pemilik gedung tersebut dapat menginventaris barang-barang apa saja yang merupakan milik penyewa, lalu menyerahkan kembali kepada si penyewa dengan mencatatkannya pada tanda terima dan berita acara penyerahan yang ditandatangani kedua belah pihak.   Penyerahan barang-barang tersebut kepada pemiliknya (penyewa) dapat dilakukan karena esensi suatu Sita Jaminan (Conservatoir Beslag) yang diletakan oleh Pengadilan Negeri (umumnya atas permintaan Penggugat), bukanlah suatu pengalihan hak kepada Penggugat secara langsung, melainkan sebagai suatu jaminan agar tergugat tidak mengalihkan hak atau barang tersebut kepada pihak lain. Sekaligus ketika putusan atas perkara tersebut sudah berkekuatan hukum tetap, maka kemenangan Penggugat dapat direalisasikan pemenuhannya, dengan kata lain penggugat tidak hanya menang di atas kertas.   Penjelasan selengkapnya silakan baca ulasan di bawah ini.

 

 

Ulasan:

 

Terima kasih atas pertanyaan anda.

 

Pertama-tama saya perlu menyampaikan dasar hukum untuk meletakkan Sita Jaminan (Conservatoir Beslag), yaitu diatur di Pasal 227 Herzien Inlandsch Reglement (“HIR”)/Pasal 261 Rechtsreglement voor de Buitengewesten (“RBG”) (versi HIR/RBG dikutip dari O. Bidara, SH dan Martin P. Bidara dalam bukunya Hukum Acara Perdata hal 145), yang berbunyi:

 

“Jika ada dugaan yang beralasan bahwa seorang yang berhutang, yang perkaranya belum diputus akan tetapi belum dilaksanakan, berusaha untuk menggelapkan atau membawa pergi akan barang-barangnya yang bergerak, atau yang tetap dengan maksud agar tidak dapat dijangkau oleh yang berpiutang maka Ketua Pengadilan Negeri atas permohonan yang berkepentingan dapat memerintahkan agar dilakukan penyitaan terhadap benda-benda tersebut untuk menjamin hak si pemohon……”

 

Dari beberapa literatur dan praktek di Pengadilan yang ada, saya menyimpulkan bahwa Sita Jaminan (Conservatoir Beslag) ini adalah suatu upaya paksa dan merupakan wujud formil dari penerapan Pasal 1131 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Terjemahan R. Subekti), yang berbunyi:

 

“Segala kebendaan si berutang, baik yang bergerak maupun tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada di kemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatan perseorangan.”

 

Dalam hal suatu benda bergerak atau tidak bergerak dikenakan sita jaminan, maka sesuai dengan Pasal 227 HIR/261 RBG tersebut si pemilik benda (baik benda bergerak maupun benda tidak bergerak) tersebut tidak dapat mengalihkan benda tersebut kepada orang lain. Hal ini sudah menjadi pandangan dan yurisprudensi tetap dari Mahkamah Agung Republik Indonesia, sebagaimana digariskan dalam Putusan MA No 882 K/SIP/1973 tertanggal 3 Desember 1973, yang mempunyai kaidah hukum sebagai berikut:

 

“Jual beli rumah yang diatasnya telah dilakukan pensitaan jaminan adalah tidak sah.”

 

Atas Putusan MA No 882 K/SIP/1973 tertanggal 3 Desember 1973, O. Bidara, SH dan Martin P. Bidara dalam bukunya Hukum Acara Perdata (hal. 147), telah menguraikan pandangan Mahkamah Agung atas Putusan MA No 882 K/SIP/1973 tertanggal 3 Desember 1973 tersebut, yang saya kutip sebagai berikut, “Tujuan dari sita jaminan adalah untuk mencegah agar tergugat tidak mengalihkan hak atau harta bendanya kepada orang lain.”

 

Menjawab pertanyaan Anda, penyitaan atas barang-barang milik penyewa gedung, yang kami asumsikan adalah benda-benda bergerak, memang dimungkinkan secara hukum. Bahkan Mahkamah Agung juga telah memberikan petunjuk teknis bagi pengadilan judex factie agar lebih mendahulukan pelaksanaan Sita Jaminan (Conservatoir Beslag) atas benda bergerak lebih dulu daripada benda tidak bergerak, yang termuat dalam Pasal 1 huruf (e) Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor: M.A./Pemb./102175 Tertanggal 1 Desember 1975, tentang Sita Jaminan (Conservatoir Beslag), yang berbunyi:

 

“Agar lebih dulu dilakukan penyitaan atas benda-benda bergerak dan baru diteruskan ke benda-benda tetap jika menurut perkiraan nilai benda-benda bergerak itu tidak akan mencukupi;”

 

Namun dalam hal ini ada permasalahan yang tidak mudah diselesaikan, yaitu masih adanya barang-barang milik si penyewa tersebut berada di dalam gedung yang dimiliki oleh si Pemilik Gedung. Sehingga dalam hal gedung tersebut hendak dijual oleh pemiliknya kepada orang lain, akan ada potensi permasalahan hukum yang baru, yaitu akan dikemanakan barang-barang millik penyewa (yang telah diletakan sita jaminan diatasnya), yang ada di dalam Gedung tersebut.

 

Menurut hemat kami, apabila penyewa gedung sekaligus barang-barang tersebut masih kooperatif dan mau berkoordinasi dengan pemilik gedung, maka si pemilik gedung tersebut dapat menginventaris barang-barang apa saja yang merupakan milik penyewa, lalu menyerahkan kembali kepada si penyewa dengan mencatatakannya pada tanda terima dan berita acara penyerahan yang ditandatangani kedua belah pihak.

 

Penyerahan barang-barang tersebut kepada pemiliknya (penyewa) sebagaimana disebutkan di atas dapat dilakukan karena esensi suatu Sita Jaminan (Conservatoir Beslag) yang diletakan oleh Pengadilan Negeri (umumnya atas permintaan Penggugat), bukanlah suatu pengalihan hak kepada Penggugat secara langsung, melainkan sebagai suatu jaminan agar tergugat tidak mengalihkan hak atau barang tersebut kepada pihak lain, sekaligus ketika putusan atas perkara tersebut sudah berkekuatan hukum tetap, maka kemenangan Penggugat dapat direalisasikan pemenuhannya, dengan kata lain penggugat tidak hanya menang di atas kertas.

 

Demikian yang dapat saya jelaskan. Semoga bermanfaat dan memberikan pencerahan untuk Anda.

 

Dasar Hukum:

1.    Herzien Inlandsch Reglement;

2.    Rechtsreglement voor de Buitengewesten;

3.    Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;

4.    Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor: M.A./Pemb./102175 Tertanggal 1 Desember 1975.

 

Putusan:

Putusan MA No 882 K/SIP/1973 tertanggal 3 Desember 1973. 

sumber dari: Albert Aries & Partners Law Firm

Read More

Langkah Hukum Jika Barang Tidak Terkirim ke Tempat Tujuan

Pertanyaan:

Tanggal 20 Januari saya mengirimkan paket barang dari luar negeri (Korea) untuk anak saya di Cirebon, Babakan, Jawa Barat, Indonesia. Tetapi paket tersebut tidak sampai ke Cirebon melainkan tiba ke Pekanbaru, Riau. Sampai saat ini tidak ada kejelasan kapan tibanya paket saya tersebut. Apakah saya bisa mengajukan gugatan hukum terhadap PT Pos Indonesia? Soalnya saya sebagai konsumen merasa dirugikan sekali. Mohon jawabannya dan terima kasih atas perhatiannya.

Naral80

 

Jawaban:

Albert Aries, S.H., M.H.

Intisari:

Anda sebagai pemilik barang mempunyai hak untuk menggugat ganti rugi PT. Pos Indonesia (secara perdata) atas tidak atau belum dikirimkannya paket barang, dengan terlebih dahulu memperingatkan PT Pos Indonesia secara hukum melalui peringatan secara tertulis (somasi). Penjelasan lebih lanjut, silakan baca ulasan di bawah ini.

Ulasan:

Terima kasih atas pertanyaan Anda. Saya turut prihatin dengan permasalahan yang Anda hadapi, semoga permasalahan tersebut segera dapat diselesaikan dengan baik.

Secara hukum, pengiriman barang oleh perusahaan ekspedisi (ekspeditur) atas permintaan dari si pengirim barang untuk mengirimkan suatu barang tertentu agar disampaikan kepada si penerima barang dapat dikualifikasikan sebagai Suatu Perjanjian Pengangkutan. Aturan dan dasar hukum dari Perjanjian Pengangkutan ini dapat Anda temukan di Pasal 1601 a, Pasal 1601 b dan Pasal 1617 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”) dan Pasal 86-97 dan Pasal 466-517c Kitab Undang-Undang Hukum Dagang (“KUH Dagang”).

Sebagai gambaran untuk Anda, HMN Purwosutjipto, S.H. dalam bukunya Pengertian Pokok Hukum Dagang Indonesia telah mendefinisikan Perjanjian Pengangkutan sebagai suatu perjanjian timbal-balik antara pengangkut dengan pengirim dimana pengangkut mengikatkan diri untuk menyelenggarakan pengangkutan barang dan/atau orang dari satu tempat ke tempat tertentu dengan selamat, sedangkan pengirim mengikatkan diri untuk membayar uang angkutan.

Menjawab pertanyaan Anda, dalam hal PT. Pos Indonesia tidak atau belum melaksanakan kewajibannya untuk menyampaikan paket barang tersebut kepada anak Anda sesuai waktu yang diperjanjikan (misalnya tiga hari, dst), dan mengingat bahwa pengiriman barang tersebut adalah suatu Perjanjian Pengangkutan, maka tindakan dari PT. Pos Indonesia yang tidak menyampaikan paket barang tersebut sesuai waktu yang diperjanjikan dalam Bukti Tanda Terima Pengiriman Barang, dapat dikualifikasikan sebagai perbuatan ingkar/cidera janji atau yang dikenal dengan istilah wanprestasi.

Adapun pengertian wanprestasi menurut para sarjana yang dikutip oleh J. Satrio dalam bukunya Wanprestasi Menurut KUH Perdata, Doktrin dan Yurisprudensi, terbitan PT Citra Aditya Bakti (2012), halaman 3, adalah sebagai berikut:

“Wanprestasi adalah suatu peristiwa atau keadaan, dimana debitur tidak telah memenuhi kewajiban prestasi perikatannya dengan baik, dan debitur punya unsur salah atasnya.”

Sebagai referensi tambahan untuk Anda, saya akan mengutip pendapat Subekti dalam bukunya Hukum Perjanjian, penerbit PT Intermasa, halaman 45, yang berpendapat bahwa wanprestasi (kelalaian/kealpaan) seorang debitur dapat berupa:

a.    Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya.

b.    Melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimana dijanjikan.

c.    Melakukan apa yang dijanjikannya tetapi terlambat.

d.    Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya.

Berdasarkan hal-hal yang saya uraikan di atas, dalam hal tidak adanya keadaan memaksa/keadaan kahar (force majeur) yang menyebabkan PT. Pos Indonesia tidak dapat melaksanakan kewajibannya (Vide: Pasal 1244-1245 KUH Perdata), maka Anda sebagai pemilik barang mempunyai hak untuk menggugat ganti rugi PT. Pos Indonesia (secara perdata) atas tidak atau belum dikirimkannya paket barang, dengan terlebih dahulu memperingatkan PT Pos Indonesia secara hukum melalui peringatan secara tertulis (somasi) sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1238 KUH Perdata (terjemahan R. Subekti), yang berbunyi:

“Si berutang adalah lalai, apabila ia dengan surat perintah atau dengan sebuah akta sejenis itu telah dinyatakan lalai, atau demi perikatannya sendiri, ialah jika ini menetapkan, bahwa si berutang akan harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan.”

Berkaitan dengan pertanyaan Anda yang memposisikan diri sebagai konsumen, maka sejauh yang kami ketahui, Undang-Undang No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen hanya memberikan pengaturan yang umum mengenai tidak menepati janji atas suatu pelayanan (misalnya dalam Pasal 16 UU Perlindungan Konsumen). Untuk itu, kita perlu kembali ke aturan Pengangkutan, khususnya dalam Pasal 468 dan Pasal 477 KUH Dagang, yang memberikan pengaturan sebagai berikut:

Pasal 468 KUH Dagang:

Perjanjian pengangkutan menjanjikan pengangkut untuk menjaga keselamatan barang yang harus diangkut dari saat penerimaan sampai saat penyerahannya.

Pengangkut harus mengganti kerugian karena tidak menyerahkan seluruh atau sebagian barangnya atau karena ada kerusakan, kecuali bila Ia membuktikan bahwa tidak diserahkannya barang itu seluruhnya atau sebagian atau kerusakannya itu adalah akibat suatu kejadian yang selayaknya tidak dapat dicegah atau dihindarinya, akibat sifatnya, keadaannya atau suatu cacat barangnya sendiri atau akibat kesalahan pengirim.

Ia bertanggung jawab atas tindakan orang yang dipekerjakannya, dan terhadap benda yang digunakannya dalam pengangkutan itu.

Pasal 477 KUH Dagang:

Pengangkut bertanggung jawab untuk kerugian yang disebabkan oleh penyerahan barang yang terlambat, kecuali bila ia membuktikan, bahwa keterlambatan itu adalah akibat suatu kejadian yang selayaknya tidak dapat dicegah atau dihindarinya.

Namun demikian, karena aspek hukum Perjanjian Pengangkutan ini juga berkaitan dengan aspek-aspek hukum lainnya, misalnya seperti hukum asuransi yang merupakan assesoir (perjanjian tambahan) dari Perjanjian Pengangkutan tersebut dan Hukum Acara Perdata sebagai cara/upaya hukum untuk mengembalikan hak-hak anda, maka sangat disayangkan pembahasan mengenai hal tersebut tidak dapat dibahas seluruhnya dalam artikel yang terbatas ini.

Demikian penjelasan saya. Semoga bermanfaat dan memberikan pencerahan untuk Anda.

Dasar hukum:

1.    Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;

2.    Kitab Undang-Undang Hukum Dagang;

3.    Undang-Undang No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.

SUMBER ; HUKUM ONLINE

Read More

Pemberian Kuasa Mutlak Dari Developer untuk Menjualkan Tanah

Albert Aries, S.H., M.H

Pertanyaan;
Kami adalah sebuah developer, berbentuk PT, penerima kuasa menjual dan mengurus tunggal dari status jual beli dari sebuah developer pemilik tanah yang berbentuk PT juga yang dibuat tahun 2006. Sebelumnya tidak ada masalah dengan proses AJB dan balik nama atas transaksi-transaksi yang kami lakukan, tetapi kami dalam beberapa bulan terakhir mengalami kesulitan melakukan jual-beli, karena ada kabar bahwa BPN menolak surat KUASA yang kami pegang. Padahal dalam klausul Akta Kuasa tersebut disebutkan bahwa "kuasa tidak dapat berakhir dan dicabut karena alasan apapun". Sebagai informasi tambahan, status tanah yang kami jual-belikan sudah kami bayar lunas kepada developer pemberi kuasa. Pertanyaan kami adalah: Apakah benar KUASA tersebut sudah tidak dapat berlaku kembali? Terima kasih.

Intisari :

Mengenai hal pemberian kuasa (lastgeving) diatur dalam buku III tentang Perikatan, maka suatu pemberian kuasa (lastgeving) yang merupakan suatu persetujuan (perjanjian) juga  tidak boleh bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan dan ketertiban umum, dengan ancaman surat kuasa tersebut menjadi “batal demi hukum”. Yang kami maksud di sini adalah pemberian kuasa (lastgeving) dalam konteks jual-beli tanah tidak boleh bertentangan dengan Pasal 39 ayat (1) huruf (d) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Ulasan:

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Pertama-tama perlu kami sampaikan bahwa pengertian dari pemberian kuasa (lastgeving) menurut Pasal 1792 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”), terjemahan R. Subekti dan R Tjitrosudibio adalah suatu persetujuan dengan mana seorang memberikan kekuasaan kepada seorang lain, yang menerimanya, untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan.

Lebih lanjut, Pasal 1793 KUH Perdata memang memberikan “pilihan”, yaitu apakah pemberian kuasa (lastgeving) tersebut dilakukan dengan suatu akta umum, bawah tangan, dan bahkan secara lisan. Namun saat ini sudah menjadi suatu kebiasaan umum bahwa surat kuasa dibuat secara tertulis, baik dengan akta otentik (di hadapan notaris) maupun bawah tangan, yang cakupan pemberian kuasanya dapat berlaku secara umum atau khusus untuk suatu kepentingan saja (Vide: Pasal 1795 KUH Perdata).

Menjawab pertanyaan Anda yang menanyakan apakah “Kuasa Menjual Dan Mengurus Tanah” yang perusahaan Anda terima dari developer pemilik tanah pada tahun 2006, dengan klausula “kuasa tidak dapat berakhir dan dicabut karena alasan apapun" masih berlaku dan dapat diterima oleh pihak Badan Pertanahan Nasional (BPN), maka menurut hemat kami dibutuhkan penjelasan dan pendapat hukum yang komprehensif (legal opinion) dan tidak sepenuhnya dapat dituangkan dalam pembahasan artikel ini. Namun demikian, kami akan mencoba untuk memberikan gambaran umum dari permasalahan yang perusahaan Anda hadapi.

Perlu Anda ketahui bahwa Pasal 1813 KUH Perdata telah memberikan alasan-alasan yang khusus yang dapat menyebabkan berakhirnya pemberian kuasa (lastgeving), antara lain, dengan ditariknya kuasa oleh si Pemberi Kuasa, dengan pemberitahuan penghentian kuasa, dengan meninggalnya, pengampuannya atau pailitnya si pemberi kuasa maupun si penerima kuasa. Oleh karena pemberian kuasa (lastgeving) yang Anda tanyakan adalah antar suatu Perseroan Terbatas, maka selama Perseroan Terbatas yang memberikan dan menerima kuasa tersebut masih berdiri, dan juga tidak adanya alasan-alasan berakhirnya pemberian kuasa (lastgeving) sebagaimana dimaksud ketentuan di atas, maka dapat dikatakan bahwa suatu surat kuasa tersebut masih berlaku secara hukum.

Namun demikan, oleh karena mengenai hal pemberian kuasa (lastgeving) diatur dalam buku III tentang Perikatan, maka suatu pemberian kuasa (lastgeving) yang merupakan suatu persetujuan (perjanjian) juga tidak boleh bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan dan ketertiban umum (Vide: Pasal 1337 KUH Perdata), dengan ancaman surat kuasa tersebut “batal demi hukum”. Yang kami maksud di sini adalah pemberian kuasa (lastgeving) dalam konteks jual-beli tanah tidak boleh bertentangan dengan Pasal 39 ayat (1) huruf d Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang berbunyi:

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) menolak pembuatan akta jika salah satu pihak bertindak atas dasar surat kuasa mutlak yang berisikan perbuatan hukum pemindahan hak.”

Dalam hal ini kami berasumsi bahwa BPN menolak untuk memproses akta jual beli tersebut karena mungkin BPN menimbang bahwa Surat Kuasa yang Anda terima dari developer pemilik tanah mengandung klausula "kuasa tidak dapat berakhir dan dicabut karena alasan apapun" untuk melakukan pemindahan hak atas tanah atau apabila ada klausula lain yang dapat dikualifikasikan sebagai “Kuasa Mutlak” yang bertentangan dengan undang-undang.

Untuk itu sebagai referensi untuk Anda, kami akan menyajikan Yurisprudensi Tetap Mahkamah Agung Republik Indonesia (MARI) yang cukup relevan dengan pertanyaan Anda yaitu Putusan MARI No;3176 K/Pdt/1988 dan Putusan MARI No. 199 K/TUN/2000 tertanggal 17 Oktober 2002 dengan ketua majelis (almarhum) Prof. Dr Paulus E Lotulung, dengan kaidah hukum sebagai berikut:

1.    Istilah hukum “Akta Pemindahan Kuasa” isinya, penerima kuasa memiliki kuasa atas tanah-tanah yang disebutkan dalam kuasa tersebut;

2.    “Akta Kuasa” atau “Akta Pemindahan Kuasa” yang isinya demikian ini adalah sama dengan “Akta Kuasa Mutlak” tentang perolehan hak atas tanah dari pemilik tanah kepada pihak lain. Menurut Instruksi Mendagri No. 14 Tahun 1982 Jo. No. 12 Tahun 1984, hal tersebut adalah dilarang, karena dinilai sebagai suatu penyeludupan hukum dalam “perolehan hak atas tanah”. Disamping itu juga merupakan pelanggaran/penyimpangan Pasal 1813 B.W.

Mengenai informasi tambahan yang Anda tanyakan yaitu tentang status tanah yang dijual-belikan sudah dibayar lunas ke developer pemberi kuasa, maka kami berpendapat bahwa perusahaan Anda dapat menuntut agar atas objek tanah yang telah dibayar lunas tersebut dapat dilakukan proses jual beli dan balik nama, karena menurut hemat kami penyerahan (levering) dari tanah sebagai benda tidak bergerak adalah tidak serta-merta berpindah sempurna pada saat dilakukannya Jual Beli apalagi hanya dengan Surat Kuasa, melainkan juga harus dilakukan proses lebih lanjut, yaitu balik nama di Badan Pertanahan Nasional dengan segala aspek hukum yang terkait, misalnya pajak-pajak dan biaya administrasi yang harus dibayarkan oleh para pihak.

Demikian penjelasan dari kami. Semoga berguna dan dapat memberikan pencerahan untuk Anda.

Dasar Hukum:

1.    Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;

2.    Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

  

 sumber dari: HUKUM ONLINE.COM

Read More